おはようございます。
大阪の税理士、三松です。
今回は「相続税」ついてのお話です。
現金より不動産の方が評価が低い！
相続税を計算する場合、現金1億円は1億円として評価されます。
では、1億円の不動産を持っている場合はどうでしょうか？
通常の売買価格（時価）の約80％の8,000万円くらいの評価額になります。
相続税を計算する場合には独自の評価基準を基づいた評価をします。
相続税法に定められている評価では、不動産は時価の8割くらいで評価することになります。
現金を不動産にすることが節税になる！
上記のように1億円の現金で1億円の不動産を購入すれば、相続税の評価額が8,000万円になり、相続財産が2,000万円も減ったことになります。
評価額の高い財産を低い財産へ転換させて、納税額を少なくしようとするのが相続税対策です。
現金や預貯金などの金融資産を、土地や家屋といった不動産に転換することで、節税効果を生み出すことになります。
また、賃貸住宅が建っている土地については、さらに評価を下げることができます。
建物に関しては、相続税では固定資産税の評価額をもとに計算されますので、時価の約70％くらいの金額の評価になります。
さらに賃貸住宅の場合は、その評価額の７０％の評価額になります。
時価1億円の建物なら、1億円×70％×70％ ＝4,900万円と時価の半分くらいの評価となります。
土地に関しても、時価の80％の相続税評価額からさらに借地権割合に借家権割合をかけた分だけ評価が下がります。
ざっくり言うと、土地の時価の80％のさらに８０％くらいの評価になります。
時価1億円の土地なら、1億円×８０％×８０％ ＝6,400万円くらにの評価になります。
2億円の不動産が1億1,300万円の評価となり、相続税の税率が20％なら1,740万円の節税ができたことになります。
もっと財産をお持ちの場合は相続税の税率も高くなることから、さらなる節税効果が期待できます。
このように不動産を活用することで相続税の節税対策になります。
まとめ
多額の現預金をお持ちの場合、不動産を購入することで、相続対策に取り組むことができます。
また、空き地などの遊休地を不動産活用することで、相続税評価額を下げるとともに家賃収入を得られるといったメリットもあります。
ただ、相続対策になるからといって、やみくも不動産を購入してもいけません。
土地活用にしても収益性がなければ負の財産となってしまう可能性もあるからです。
当事務所では、「相続税の納税資金は確保されているか」、「土地活用の収益性はどうか」、「どれくらいの節税効果があるのか」といったさまざまな角度から、検証しアドバイスさせていただいております。
ハウスメーカーとも提携し、お客様に最適のご提案をさせていただいております。
相続対策で不動産の購入や土地活用をお考えの方は、ぜひご相談いただければと思います(^^)/