おはようございます。
茨木市の税理士、三松です。
今回は、賃貸住宅経営の節税についてお話したいと思います。
重要なのは経費を把握すること
土地を有効活用するために、アパートやマンションを建築して、賃貸住宅経営をされている方も多いのではないでしょうか。
賃貸住宅経営の収入は、不動産所得として所得税が課税されます。
せっかく土地を有効活用して、収益が上がるようになったのに税金でいっぱい持っていかれるのは嫌ですよね？
そこで、考えるのが節税対策です。
不動産所得の節税対策にはどんなものがあるのでしょうか。
まずやっていただきたいのが、経費をしっかり把握するということです。
賃貸住宅経営もひとつの事業です。
収益を生み出すためには経費も必要です。
それを経営者としてしっかり把握するのです。
経費として計上できるものを把握していなかったり、「めんどくさいからいいや」と経費の領収書を集めていいないことによって節税対策ができず、本来払わなくていい税金まで払ってしまっているかもしれません。
まずは賃貸住宅経営の経営者として、経費の把握をしっかりやってみましょう。
賃貸住宅経営で経費になるもの
賃貸住宅経営で経費になるのかどうかの判断は、その支出が不動産収入を上げるために必要であったかどうかです。
賃貸物件の修繕費や固定資産税のように、直接かかる経費はわかりやすいのですが、やはり経費に計上してもいいのがどうか判断に迷うものもたくさんあります。
難しい場合は、税理士さんと相談するのがいいのではないでしょうか。
今回は、参考までに一例です。
減価償却費
建物の建築費や設備や備品などの取得価格は、期間で按分して経費に計上することになります。管理会社やハウスメーカーが計算してくれる場合もありますし、自分で計算しなければならない場合もあります。
租税公課
名前は難しいかもしれませんが、簡単にいうと税金関係の支払いを経費として計上する項目です。
賃貸物件の土地や建物にかかる固定資産税や不動産取得税、車を事業で使用している場合の自動車税などが経費として計上できます。
損害保険料
賃貸物件の火災保険や地震保険は、支払った保険料を経費で計上することができます。
経費で計上した保険については、地震保険料控除として所得控除は受けられませんので注意が必要です。
修繕費
賃貸物件の修理はもちろんこと、事業で使用している備品や車などの修理も経費で計上することができます。
仲介手数料
入居者を斡旋してくれた不動産会社に支払った仲介手数料が経費になります。
管理費・広告宣伝費
一括借上げなど家賃収入を管理会社に委託している場合の手数料や入居者募集のために広告宣伝の費用が経費に計上できます。
通信費や水道光熱費
管理会社や入居者との連絡に使用した電話、郵便、インターネット利用料は通信費として経費になります。
賃貸物件の共用部に発生する水道光熱費も経費に計上することができます。
接待交際費
ハウスメーカーや管理会社、税理士との打ち合わせ時の食事代などが経費になります。
家族のみでの食事代はもちろん経費にはなりません。
消耗品費
賃貸経営に関連して支出した文具代や、物件撮影のために使用したデジカメ、チラシ作成のために使用したパソコンやプリンターなどが該当します。
支払利息
賃貸物件を建てるためにローンを組んでいる場合は、利息部分を経費に計上することができます。
元金の返済については経費に計上することはできません。
家事関連費は按分が必要
全ての経費が不動産収入を得るために直接かかった費用であれば簡単なのですが、やはり事業とプライベートの両方に関わる費用というものが発生します。
これを家事関連費といいます。
例えば、車の使用です。
物件の確認のためだけに車を使用していれば全額経費でも問題ありませんが、プライベートの使用もあるはずです。
そういった場合、プライベートでの使用部分は経費に計上することはできませんので、事業部分とプライベート部分の按分が必要になります。
週2日は物件の現地確認のために車を事業に使用しているということであれば、2日/７日の割合で経費に計上するとか、ざっくり３０％を経費に計上するといった感じです。
この割合については特に規程はありませんので、税務署から指摘を受けたときに明確に説明できるようにしておけば問題ありません。
逆に言うと、適当な数字でやっていた場合や一般常識から考えておかしいだろうと思われることは、経費として認められないことになります。
他にも家事関連費に該当しそうなのが、接待交際費、水道光熱費、通信費、パソコンの購入などです。
これらの経費はプライベートの部分がまざりがちです。
業務で使用する割合をしっかり出して、経費に計上して節税していきましょう。
まとめ
賃貸住宅経営における節税での基本は経費を把握することです。
家事関連などの按分など、どこまでが経費になるか、ならないかの判断が難しい場合は税理士さんに相談してみましょう。
必要な経費をもれなく計上することが、節税への第一歩です。