茨木市の税理士、三松です。
今回は相続で引き継いだ空き家を売却した場合に適用できる特例についてお話します。
概要について
被相続人の居住の用に供されていた家屋及びその敷地を、相続又は遺贈によって取得した相続人が、令和５年１２月３１日までに譲渡した場合には、相続時から譲渡時まで空き家であったことなど、一定の要件を満たせば、譲渡益から3,000万円の特別控除を受けることができます。
一人暮らしの親の自宅を相続し、空き家となった場合に、売却益から3,000万円を控除してくれるということです。
空き家を持っていても固定資産税がかかるだけです。
そんなことならいっそ売却してしまえと思いますが、売却益にも税金がかかります。
そこを3,000万円までの売却益なら税金はかからないので、どんどん売却してくださいといった空き家対策のための制度です。
主な適用要件について
次に適用要件を見ていいきたいと思います。
対象者
相続又は遺贈により被相続人の居住用家屋及び被相続人の居住用家屋の敷地等を取得した者であること。
譲渡資産
相続開始直前において、被相続人が居住していた家屋であること。
相続開始直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと。
昭和56年5月３１日以前に建築された家屋（区分所有登記された建物を除く）であること。
相続時から譲渡時まで、事業用、貸付用、居住用に供されていないこと。
親が一人で住んでいた家を売却することが前提となります。
譲渡要件
相続開始日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ平成28年4月1日から令和5年12月31日までの譲渡であること。
譲渡価額が1億円以下であること。
家屋を譲渡する場合（その敷地等を譲渡する場合を含む）、譲渡時において現行の耐震基準に適合する家屋であること。
譲渡の要件として、譲渡価額や譲渡のタイミングについても注意する必要があります。
適用を受けるための手続き
特例を受けるためには、いろいな書類を確定申告書に添付する必要があります。
被相続人の居住用家屋を売るか、被相続人の居住用家屋とともに被相続人の居住用家屋の敷地等を売った場合
・譲渡所得の内訳書
これは、土地・建物を売却した場合につけなければいけない明細書です。
・売った資産の登記事項証明書で次の3つの事項が確認できるもの
１．売った人がその家屋や敷地を被相続にから相続又は遺贈により取得していること。
２．その家屋が昭和56年5月31日以前の建築されていること。
３．その家屋が区分所有建物登記がされている建物でないこと。
・売った家屋や土地を所持地を管轄する市区町村から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
これは市役所等に申請をして発行してもらう必要があります。
・耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し
・売買契約書の写しなどで売却代金が1億円いかであることを明らかにするもの
被相続人の居住用家屋の全部を取壊し等をした後に被相続人の居住用家屋の敷地等を売った場合
・譲渡所得の内訳書
・売った資産の登記事項証明書（確認事項は上記と同じ）
・売買契約書の写し
・売った家屋や土地を所持地を管轄する市区町村から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
上記の場合と確認事項が変わりますのでご注意ください。
共有の場合について
相続した家屋や土地について共有で相続することも考えられます。
共有の場合に、この空き家の3,000万円の特別控除はいくらまで使えるのかというのが気になることです。
結論から言うと、共有者それぞれに3,000万円の特別控除が使えることになります。
共有者が3人いれば3,000万円×3人で合計で9,000万円までの控除が可能です。
気をつけなければいけないのが、譲渡価額1億円以下の判定です。
共有者の持分ごとに譲渡価額で判定するのではなく、物件全体の譲渡価額で判定します。
全体でみたら1億円を超えていたとならないように、気をつけましょう。
また、空き家と敷地の両方を相続で引き継がなければ特別控除の適用を受けることができません。
あまりないケースかもしれませんが、家屋は引き継いだけど、土地は別の人が引き継いだなんてことにならないようにしましょう。
所得費加算の特例は選択適用
相続で取得した不動産を売却した場合に、相続税の一部を譲渡所得の計算上の取得費に加算する特例があります。
これを「取得費加算の特例」と言います。
空き家の譲渡所得の特例と取得費加算の特例はいずれかの選択適用となっていますので、両方が使える場合は試算が必要です。
また、相続で取得した親の自宅（空き家）の売却と、相続人自身のマイホームを同じ年に売った場合、空き家の3,000万円の特別控除とマイホームの3,000万円の特別控除は同一年合計で控除限度額が3,000万円となります。
両方で6,000万円の控除は受けられないので、売却が重なった場合は注意が必要です。
まとめ
親が一人暮らしの空き家を相続により取得して、売却した場合は空き家の譲渡所得の特例を検討してみましょう。
特例を使う場合は適用要件や添付書類などさまざまな条件を確認しなければならにないので税理士さんに相談することをおすすめします。
売買金額が大きければ、特例を使えるかどうかで税金も大きく違ってきますから。